Du träumst von deinem eigenen Airbnb, weißt aber nicht, wie du es anfangen sollst? Lies hier, wie ich innerhalb eines halben Jahres von der Idee zur Miteigentümerin von zwei 5***** Ferienwohnungen wurde.
Zugegeben: Die Voraussetzungen hätten besser kaum sein können. Ich hatte im August 2017 erfahren, dass mein langjähriger Hauptkunde den Beratungsbedarf zum Jahresende 2017 einstellen würde.
Was macht man in so einer Situation, wenn man bereits 55 Jahre alt ist? Jammern? Resignieren? Oder überlegen, was ich schon immer machen wollte und nie zu tun gewagt habe.
Kassensturz
Mein Mann und ich machten Kassensturz. Als seit 30 Jahren Selbständige hatte ich vorgebaut. Wir hatten inzwischen 2 vollständig abbezahlte Immobilien sowie eine sehr gute Reputation, die wir ins Rennen werfen konnten.
Allerdings zählten wir nicht unser Geld, sondern überlegten, worauf wir wirklich Lust hätten. Wir lieben Reisen, wir lieben Menschen und ihre Geschichten, wir sind kreativ und unser gemeinsames Motto ist „Geht nicht, gibt’s nicht.“
Während unserer Reisen haben wir Haustausche gemacht als die Kinder klein waren und danach Ferienwohnungen gebucht an den schönsten Plätzen, die wir finden konnten. Vor Ort juckte es uns immer in den Fingern, selbst bei den scheinbar besten Objekten, doch noch kleine Veränderungen oder Verbesserungen vorzuschlagen. Daraus war der Wunsch gekeimt, selbst die optimale Ferienwohnung anzubieten. Here we go!
Immobiliensuche
Was liegt näher als Immobilienscout24.de? Reinschauen, blättern, Termin buchen. Das erste Objekt war ernüchternd. Die jetzige Eigentümer forderte ein Niesbrauchrecht für sich und seine Tante und die dritte Wohnung war langfristig vermietet. Ok. Die stark befahrene Landesstraße direkt am Garten disqualifizierte das Objekt dann endgültig.
Wir stellten uns auf eine lange Suche ein, denn wir wollten das Ganze gern auch sozialverträglich durchführen, d.h. möglichst Niemandem kündigen – und das in einer Zeit, in der man überall liest, dass Wohnraum knapp ist und selbst der letzte Verschlag gebraucht wird, um Flüchtlinge unterzubringen.
Glücksfall
Ja! Genau! Steckt den Kopf in den Sand! Das Gegenteil war der Fall. Hier begann unsere bisher nicht abgerissene unglaubliche Glückssträhne. Ich abonnierte in der für uns passenden Region die angebotenen Objekte bei Immobilienscout24. Ende September 2017 (wir haben Mitte September angefangen zu suchen) fanden wir ein Objekt im 4 km entfernten Nachbarort, das angeblich leer stand. Hm? Warum das wohl so ist? Egal! Wir machten einen Termin.
Termin gleich am nächsten Tag. Das Objekt stand leer, weil der Eigentümer das Objekt komplett bezahlt hatte und lieber leer stehen lies, als sich Ärger mit streitenden Mietern reinzuholen. Es stand seit 2,5 Jahren leer und die Nachbarn hatten schon die Befürchtung, dass hier Rotlichtgewerbe angesiedelt werden würde.
Was nun folgte, war wie ein Wunder: Wir fanden auf Empfehlung sehr schnell einen Bausachverständigen, der das Haus begutachtete. Er stellte einen Wasser- und Feuchteschaden fest, der sich zwar nicht ganz billig, aber doch ohne bleibende Rückstände beheben lies. Sein Votum ging eindeutig Richtung „Kauft das Haus, sonst mache ich das!“
Für unsere Sachbearbeiterin bei unserer Hausbank, die bereits einige Immobilien mit uns finanziert hatte und unsere Zahlungsmoral gut kennt, war die Genehmigung der 100 % Immobilienfinanzierung eine reine Formsache. Es ging so schnell, dass wir bereits Ende Oktober 2017 den Notartermin zur Unterschrift des Kaufvertrages machen konnten.
Herrichten zur Ferienwohnung
Am 15.12.2017 ging das Haus dann in unser Eigentum über. In der Zwischenzeit hatte ich folgendes organisiert:
1. Gewerke planen
Mit dem Bausachverständigen die notwendigen Arbeiten für verschiedene Gewerke durchgesprochen: Tischler für Fenster und Türen sowie kleiner Ausbesserungsarbeiten, Dachdecker zur Ausbesserung von Schäden am Dach, Dachrinnen, Einbau neuer Dachfenster und Balkonsanierung, Maurer für die Sanierung des Wasserschadens und Teilltrockenlegung der Grundmauern, Fliesenleger für diverse Fliesenarbeiten, Installateur für die Überprüfung und Reparatur der Wasserinstallation, Abflüsse und Armaturen sowie Einbau einer neuen Heizung, Maler für das Anbringen der Tapeten und Streicharbeiten sowie Streichen von Türen und Austausch der Fußleisten
2. Kreativ werden
Hier geht es ja nicht nur ums Arbeiten. Wir wollten uns auch verwirklichen und einbringen.Wie macht man das am Besten als sich in ein Café zu setzen und rumzuspinnen?. In Ermangelung eines Cafés war es bei uns der MacDonald’s an der Autobahn. Ergebnis unserer Pommes-und-Burger-Session: Unsere Wohnungen waren geboren. Unsere Dachwohnung „Schwalbe“: Nach dem Ostmoped und weil Schwalbennester halt unter dem Dach liegen.
Unsere große Wohnung „Triumph“ nach dem Motorradbauer Triumph, aber auch dem Schreibmaschinenhersteller und dem Dessouslieferanten
Unsere Kellerwohnung „Harley“ für echte Männer und Frauen, die Motorräder lieben
Ein weiteres Steckenpferd waren schon jahrelang Tapeten. In Hamburg an der Binnenalster hatte die Malerinnung ein Ladenlokal gemietet und dort die unglaublichsten Tapeten ausgestellt. Bei gefühlt jedem Hamburgbesuch haben wir diesen Laden angesehen und geträumt.
Wir haben uns privat nie getraut, richtige Tapeten in unser Haus zu nehmen, da unsere Möbel so bunt sind, aber in den Ferienwohnungen war alles möglich.
Das Land mit der größten Tapetendichte ist Groß Britannien. Also ran ans Internet und den größten Online-Anbieter Wallpaperdirect gefunden. Zum Glück verkaufen die auch nach Deutschland. Ich ging das gesamte Online-Sortiment durch und bestellte mir dann ca. 50 Tapetenmuster. Diese blockierten eine Woche lang unseren Fußboden im Wohnzimmer. Nach und nach sortierte ich aus, bis ca. 15 Muster übrig blieben. Diese schleppte ich in die Ferienwohnungen und legte sie dort aus, bis ich die passenden Tapeten für die passenden Räume gefunden hatte.
Es ist wohl unnötig zu erwähnen, dass diese Phase besonders viel Spaß machte.
3. Einrichtungsplanung
Ferienwohnungen werden bekanntlich möbliert vermietet. Richtet doch mal eben eine Wohnung mit 90 qm und eine mit 130 qm komplett so ein, dass sie super aussieht und möglichst jedem Geschmack entspricht. Kann ich nicht! Also brauchte ich auch hier einen Profi. Ab ins Internet und gegoogelt. Frage mich nicht, was ich damals gegoogelt habe. Jedenfalls habe ich eine Innengestalterin gefunden, der ich Grundrisse mailte, Fotos schickte und Stunden am Telefon erklärte, wo Steckdosen und Lichtschalter sitzen sowie diskutierte bis sie mir dann drei 3D-Zeichnungen schickte. Die Zeichnungen waren top und enthielten jeweils eine IKEA-Shoppingliste für jede Wohnung. Halt! 3 Zeichnungen? Es sind doch nur 2 Wohnungen? Nein! Es stellte sich heraus, dass der großzügige Keller neben Heizungs- und Ölraum, Waschküche, Hauswirtschaftsraum und Lager noch eine 60 qm Wohnung abgeben würde. Die Deckenhöhe ist hoch genug. Also planten wir für 3 Wohnungen.
Nebenbei hatten wir uns mit dem Küchenplaner getroffen, um zwei Küchen zu bestellen und eine bestehende Küche modernisieren zu lassen. Habt ihr schon mal eine Küche bestellt. Na, dann wisst ihr, wie es sein muss, gleich 2plus Küchen zu kaufen und das unter enormem Zeitdruck. Trotzdem haben mir die Auswahl der Materialien und die Gespräche mit dem Küchenbauer sehr viel Spaß gemacht. Alleine zu visualisieren, was sein würde und immer einen Schritt nach vorn zu kommen, hat mir unglaublich viel Kraft gegeben.
Inzwischen war das Haus auf uns überschrieben worden und wir konnten richtig loslegen. Zunächst machten die Handwerker das Grobe, während wir putzten und Tapeten abrissen. Alleine konnten mein Mann und ich das nicht schaffen.
Workforce organisieren
Wir haben sehr viel in Eigenarbeit geleistet: Alle Tapeten abreißen und putzen, putzen, putzen. Besonders die große Wohnung war super dreckig, da dort jahrelang geraucht und laut Nachbarn wenig geputzt wurde. Die Decken haben Holzpaneele und mussten 3 mal mit einem speziellen Profi-Reiniger abgewaschen werden.
Die Fenster waren jahrelang nicht geputzt worden, so dass wir mit dem Schaber für das Glaskeramikkochfeld die Flecken einzeln von Hand beseitigen mussten. Eine besondere Spezialarbeit, die wir alle gehasst haben war, die Klebereste von Tesafilm, die sich überall auf den Kunststofffenstern, in den Bädern auch auf Fliesen befanden zu beseitigen. Immer wenn es nichts mehr zu tun gab, hieß es: „Mach Klebereste weg.“ Glaubt mir, die Leute waren immer voll beschäftigt.
Wenn ich von Leuten rede, meine ich hauptsächlich meinen Mann Mike, unsere irakische Freundin Jenan und mich. Ihre Familie half uns an Wochenenden ebenfalls aus.
Ein ganz besonderes Highlight, war das Abräumen des total maroden Bodens der 18 qm Loggia unserer Schwalbe-Wohnung. Jenan und ich trugen an einem Vormittag einen ganzen Container voll Schutt über 2 Stockwerke und ca. 30 m aus dem Haus. Alles Fliesen. Die sind super schwer. Mike löste den Fliesenbelag und befüllte die Eimer und erhielt nicht nur einen Anrempler von uns, weil die Eimer zu schwer waren (oder lies mit der Zeit unsere Kraft nach?).
Möbel und Einrichtung
Während all dieser schweren körperlichen Arbeit hielten wir uns strikt an die Pausen. Wir fingen morgens gegen 8:00 Uhr mit den Handwerkern an, machten Mittagspause von ca. 13:30 – 16:00 Uhr und arbeiteten dann abends nochmal ein paar Stunden. Die Mittagspausen nutzte ich, um Bestellungen zu machen. Mein Internetdraht zu Amazon hat damals geglüht.
Kaufe doch mal 2 komplette Wohnungseinrichtungen nebst allem Zubehör einfach so zusammen!
Die Möbel holten wir bei IKEA ab. Von Mitte Januar 2018 bis Anfang Februar 2018 sind wir jeden Abend zu IKEA gefahren. Ich habe jeden Mittag eine Merkliste erstellt, anhand derer wir genau wussten, wo alles gelagert ist. Dann schnell zum Infostand und die Dinge, die vom Hauptlager zusammengestellt werden bestellen, bezahlen und dann zack zack durch alle Regale, aufladen und bezahlen. In der Zwischenzeit waren auch die anderen Teile zusammengestellt und wir konnten einladen. Auto voll, Anhänger voll und ab nach Hause. Das Ganze dauerte knapp 2 Stunden inkl. An- und Abfahrt und Ausladen. Falls du mal über ein paar Wochen jeden Abend rund 2.000 € bei IKEA ausgeben möchtest, weißt du jetzt, wie das geht.
Am nächsten Morgen baute ich dann mit Jenan, am Wochenende auch mit ihrer Tochter Roz die Möbel zusammen. Wir trugen sie an Ort und Stelle und schafften Platz für die nächste Fuhre. Unser Tischler hat in seinen AGB ausdrücklich einen Passus aufgenommen, dass er keine IKEA Möbel aufbaut. Er fragte mich, ob ich für ihn arbeiten würde, dann könnte er den Passus wieder streichen. Hm?
Don’t mess with the Finanzamt!
Die Meisten, die sich mit Ferienwohnungsvermietung befasst haben, werden wissen, dass in Deutschland bis zu 3 Wohnungen im Rahmen der privaten Tätigkeit vermietet werden dürfen.
Privat vermieten heißt aber noch lange nicht, dass das dann auch wirklich privat ist. Wir haben mit unserem Steuerberater geklärt, dass es wirtschaftlich sinnvoll ist, aufgrund der hohen Investitionskosten für Reparaturen, Möbel und Ausstattung Umsatzsteuer abzuführen. Das hat den Vorteil, dass wir alles, was wir einkaufen und alle Handwerkerrechnungen 19 % günstiger bekamen, als wenn wir das nicht machen würden. Logisch bis hierher, oder?
Die ersten Rechnungen fielen bereits 2017 an, würden aber erst 2018 mit der Steuererklärung dem Finanzamt zur Erstattung vorgelegt werden.
Da wir bei einer Investitionssumme von über 100.000 € für Reparaturen und mobile Güter lagen, entschieden wir uns ab Januar 2018 für eine monatliche Umsatzsteuererklärung, die ich dann auch pünktlich am 08.02.2018 einreichte. Bis Ende Februar hörte ich nichts vom Finanzamt und bat dann den Steuerberater, mal nachzufragen. Die Rückfrage ergab, dass das Finanzamt erst eine Prüfung vornehmen wolle. Ich musste diverse Originalrechnungen einreichen und immer wieder den Bearbeitungsstand abfragen.
Anfang März haben wir dann für wenige Tage unsere Tochter bei Bonn besucht. Wir bekamen einen Anruf vom Sachbearbeiter, dass er innerhalb von 2 Stunden die Wohnungen besichtigen wollte oder dies erst 4 Wochen später nach seinem Urlaub machen könnte. Wir setzten aus der Ferne (digitale Nomaden können sowas!) alle Hebel in Bewegung und ermöglichten ihm den Besuch der Wohnungen. Er war dann voll überzeugt, dass es die inzwischen voll ausgestatteten Wohnungen gab.
Wir hatten in der Zwischenzeit Forderungen an Umsatzsteuer gegenüber dem Finanzamt von über 15.000 € angehäuft, was uns einen ernsthaften Liquiditätsengpass einbrachte. Zum Glück hatte ich bereits Anfang Februar entschieden, den Ausbau der Kellerwohnung Harley für mindestens ein halbes Jahr zurückzustellen. Trotzdem fehlte uns das Geld erheblich.
Dann kam der Knaller: Das Finanzamt entschied, dass , die Umsatzsteuer nicht erstattet werden könne, da auf allen Rechnungen hätte draufstehen müssen „Grundstücksgemeinschaft Stoob und Arnold“. Wie bitte? Wir müssen im Rahmen einer privaten Vermietung einen Firmennamen, der nirgends eingetragen ist, auf den Rechnungen stehen haben? In dem Haus, d.h. an der in den Rechnungen genannten Adresse gibt es nichts als die Ferienwohnungen. Alle Rechnungen waren entweder an mich oder meinen Mann (also die privaten Eigentümer) an die korrekte Adresse adressiert. Und trotzdem? Mein Schlaflose-Nacht-Teufel malte schon die Insolvenz an die Wand.
Alles Verhandeln half nicht. Ich setzte mich 2 Wochen hin und bat jeden einzelnen Lieferanten, sei es den Maler mit seiner 15.000 €-Rechnung oder den Lieferanten der auf Rechnung gelieferten Seife für 3,50 € die Rechnungen umzuschreiben. Es waren über 200 Rechnungen. Der Stundenlohn war recht gut. Ich habe uns in 2 Wochen 15.000 € verdient. Juhu!
Merke: Privat ist nicht privat, wenn die Umsatzsteuer ins Spiel kommt!
Es gab noch ein paar Probleme, wenn größere Erstattungen über 1.000 € anstanden, bis ich dann den Prüfer persönlich ansprach und er sorgte dafür, dass ab Mai 2018 immer alles pünktlich ausgezahlt wurde. Es wurde immerhin alles anerkannt!
Marketing
Eine Ferienwohnung ist keine solche, wenn sie dem Markt nicht zur Verfügung steht. Also habe ich – auch dies nebenbei in den Mittagspausen, während ich die IKEA Möbel aufbaute, Vermietungsportale herausgesucht und gelernt, wie man dort aktiv wird. Ich habe Accounts eingerichtet und Verträge unterschrieben. Ich kann stolz behaupten, dass ich fast jedes Möbelstück selbst aufgebaut habe.
Was ich sagen wollte ist, dass ich die Wohnungen nebenbei bei den einschlägigen Portalen anmelden wollte. Ich probierte einen Channel Manager aus, um über die automatische Kalender- und Preissynchronisation verfügen zu können und stampfte ihn wieder ein. Der zweite Versuch war dann erfolgreich. Wir arbeiten mit Smoobu, einem international tätigen kleinen Startup-Unternehmen aus Berlin. Sie bieten eine echte Browserlösung, eine App, Anschluss an die gängigsten Portale und einen super Support, den ich öfter in Anspruch nehmen durfte.
Termine
All die Arbeiten waren stets Termingetrieben. Jeder Tag, den die Wohnungen früher vermietet werden könnte, war bares Geld wert. Bevor wir allerdings die Wohnungen bei den Portalen einstellen konnten, mussten sie fertig sein.
Was schauen wir uns beim Anmieten einer Wohnung am intensivsten an? Die Fotos! Das ist die Visitenkarte! Also: Ab ins Internet und einen Fotografen für Ferienwohnungen gesucht. Ich hatte inzwischen herausgefunden, dass Airbnb solche Profis in den großen Städten zur Verfügung hält, aber hier auf dem Land? Fehlanzeige! Ich googelte „Ferienwohnungsfotograf“ und wurde fündig.
Termin vereinbart für Anfang März. Jetzt hieß es die Truppen antreiben. Deadline war das erste Märzwochenende. Und wir schafften es! Am Abend vorher hängten wir noch die Bilder auf bis 12:00 Uhr nachts und dekorierten die Wohnungen, bevor dann am nächsten Tag der Fotograf anrückte.
Er kam mit zwei Koffern und verteilte Hemden, Hüte, Jacken, Bücher, Lebensmittel (abgelaufen) uvm, so dass die Wohnungen bewohnt aussahen. Sogar frische Brötchen hatte er mitgebracht. Die Fotos wurden super. Also ab auf die Vermietungsportale. Jetzt hieß es Accounts anlegen, Beschreibungen in Deutsch, Englisch und Dänisch verfassen und hochladen. Auch eine eigene Website haben wir bestückt und bis Ende März war das alles erledigt, so dass wir ab Mitte April die ersten Mieter hatten.
DTV-Zertifizierung und andere Marketingmaßnahmen
Ich wollte in Sachen „Marketing“ alle Register ziehen. So informierte ich das lokale Touristenbüro und lud die verantwortlichen Mitarbeiter ein, sich die Wohnung anzusehen.
Wir hatten schon die ganze Zeit die neugierigen Blicke der Nachbarn gesehen, aber keiner traute sich, uns näher zu kommen. Also luden wir die gesamte Straße zum arabischen Essen ein, das unsere Freundin und Helferin Jenan kochte und mit ihrer Familie anlieferte. Die Nachbarn durften sich die Wohnungen ansehen und waren begeistert. Die Akzeptanz in unserer 2.000 Seelen Gemeinde ist unglaublich hoch und die Unterstützung unserer Nachbarn ist noch höher.
Die Begeisterung der Nachbarschaft nahm noch zu, als wir dann die 5 ***** Zertifizierung des Deutschen Tourismusverbandes DTV erhielten. Diese bekommen eigentlich nur Feriendomizile mit Spa-Bereich. In unserem Fall war die Prüferin so begeistert von der Ausstattung, dass wir die Höchstpunktzahl erhielten. Die lokale Presse berichtete.
Harley
Im November 2018 war unsere finanzielle Situation so weit gefestigt, dass wir uns entschlossen, die Kellerwohnung auch noch herrichten zu lassen. Jetzt lernten wir, wie man einen Fußboden gegen Feuchte absperrt, wie man Trockenestrich verlegt uvm. Mit der Fertigstellung ließen wir uns etwas mehr Zeit.
Ende März 2019 bekam ich freitags einen Anruf von einem jungen Monteur, der für ein oder zwei Monate etwas festes/möbliertes suchte. Er zog am darauffolgenden Montag ein. Nun war doch noch einmal Stress angesagt. Wie bei „Zuhause im Glück“ verliesen die Handwerker die Wohnung durch die Hintertür, während vorn der neue Mieter klingelte. Puh!
Gelohnt hat sich das allemal, denn der Mieter hat sich entschlossen, bis zum Jahresende 2019 zu bleiben, so dass die gesamten Kosten für die Renovierung der Wohnung sich innerhalb eines Jahres amortisiert haben.
Ausblick
So rasant, wie sich das liest war das alles auch. Ich habe ein Wahnsinnstempo vorgelegt, körperlich und geistig unglaublich viel gearbeitet und meine Mitstreiter angetrieben und motiviert. Wir hatten sehr viel Spaß und ich war körperlich schon lange nicht mehr so fit und wunderbar schlank, da ich keine Zeit zum Essen hatte. Es hat alles super geklappt und ich bin immer noch verwundert, dass es keine Katastrophen gab, nur kleinere, gut bewältigbare Zwischenfälle. Die finanzielle Belastung durch die Sache mit dem Finanzamt hätte nicht sein müssen. Aber das ist inzwischen auch überwunden.
Nun ist es September 2019. Wir sind noch keine 1,5 Jahre auf dem Markt. Wir haben im ersten Jahr eine solch gute Akzeptanz erfahren, dass wir die Kellerwohnung von November bis März in langsamem Tempo ausbauen konnten.
Wir haben offensichtlich mit unserem Angebot eine Lücke gefüllt, denn anders ist unser Erfolg und die Akzeptanz nicht erklärbar.
Bis Ende 2018 haben wir die Wohnungsreinigungen gemeinsam mit Jenan selbst gemacht. Wir wollten gern alles von der Pike auf lernen und haben den Anspruch, dass alles außerordentlich gut gepflegt ist. Anfang 2019 haben wir dann unsere ersten Reinigungskräfte eingestellt und sorgsam eingearbeitet. Die Damen waren zum Teil etwas genervt, sind nun aber ausgesprochen stolz. Wir können gute Löhne zahlen und haben sehr gute und verlässliche Leute, die engagiert bei der Sache sind, so dass wir auch längere Zeit verreisen können und das Niveau trotzdem gehalten wird.
Wir haben bei unserem Projekt großen Wert auf Perfektion gelegt, da es solche Objekte in der Lüneburger Heide, in der wir ansässig sind kaum oder gar nicht gibt. Andere Gegenden haben andere Vorgaben. Zu erkennen, was der Markt braucht, was ich bereit bin zu leisten und was ich möchte. Das in Einklang zu bringen hat uns glücklich gemacht mit diesem Projekt.
Jetzt läuft es und wir starten mit anderen Projekten durch, immer noch mit einem halben Bein im Zedernweg in Buchholz, weil es uns einfach glücklich macht, hier zu sein in unserem wunderschönen Haus, mit den tollen Wohnungen und den unglaublich freundlichen Nachbarn.
Besuche uns doch mal unter www.zedernweg.de!
Und wenn Jemand Unterstützung oder Hilfe beim Aufbau des Ferienwohnungs-Geschäftes braucht, dann kontaktiere mich gern.
Live your dream!
Deine Birgit Arnold
Dieser Artikel is meinem Mann, Michael Stoob gewidmet ohne dessen unglaubliches Vertrauen und Geduld all dies nicht möglich gewesen wäre.
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